बिल्डरों का NCLT जाना होमबायर्स के लिए सिरदर्द बनता जा रहा है

 

NCLT is headach for flat customers

बिल्डरों का नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (NCLT) जाना होमबायर्स के लिए एक बड़ी समस्या बनता जा रहा है। सुप्रीम कोर्ट द्वारा होमबायर्स को वित्तीय लेनदार (फाइनेंशियल क्रेडिटर) का दर्जा दिए जाने के बाद, कई अधूरे प्रोजेक्ट्स में फंसे खरीदार अब दिवालिया प्रक्रिया (इनसॉल्वेंसी प्रोसीडिंग्स) का हिस्सा बन सकते हैं—और कुछ मामलों में यह शुरू भी हो चुका है।

उदाहरण के लिए, एक होमबायर ने देरी से फ्लैट देने के लिए दिल्ली स्थित राहेजा डेवलपर्स के खिलाफ NCLT में केस दायर किया। एक अन्य मामले में, बैंक ऑफ इंडिया ने हाउसिंग डेवलपमेंट एंड इंफ्रास्ट्रक्चर (HDIL) के खिलाफ याचिका दाखिल की। इस मुंबई स्थित बिल्डर के कई प्रोजेक्ट्स लंबित हैं, और कुछ खरीदार समझ नहीं पा रहे हैं कि अब क्या करें।

"अगर एक लेंडर किसी कंपनी के खिलाफ दिवालिया प्रक्रिया शुरू कर देता है, तो बाकी सभी प्रोजेक्ट्स भी प्रभावित होते हैं क्योंकि अन्य लेंदारों को भी इसमें शामिल होना पड़ता है," HDIL के कुर्ला प्रोजेक्ट के होमबायर चेतन तांडेल बताते हैं। हालांकि, नेशनल कंपनी लॉ अपीलेट ट्रिब्यूनल (NCLAT) ने क्रेडिटर्स कमिटी (कोक) के गठन पर रोक लगा दी है।

क्या NCLT होमबायर्स के लिए सबसे अच्छा विकल्प है?

NCLT हमेशा होमबायर्स के लिए सबसे अच्छा रास्ता नहीं होता, खासकर अगर प्रोजेक्ट छोटा है या पूरा होने के करीब है। इसके बजाय, खरीदारों को अपने राज्य के रियल एस्टेट रेगुलेटर (RERA) के माध्यम से स्व-निर्माण (सेल्फ-कंस्ट्रक्शन) का विकल्प तलाशना चाहिए।

"इनसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) एक रिकवरी प्लेटफॉर्म नहीं है। याचिकाकर्ताओं के अधिकारों को लागू करना इसका उद्देश्य नहीं है," मुकेश जैन एंड एसोसिएट्स के संस्थापक, वकील मुकेश जैन कहते हैं।

होमबायर्स को क्या करना चाहिए, यह हर मामले में अलग हो सकता है। यह प्रोजेक्ट की स्थिति, बकाया लोन और बिल्डर की वित्तीय स्थिति पर निर्भर करता है—और ये कारक यह भी तय करते हैं कि खरीदार को किस तरह की राहत सबसे पहले मांगनी चाहिए।

प्रोजेक्ट का टेकओवर: महंगा, लेकिन बेहतर विकल्प

अगर कोई प्रोजेक्ट पूरा होने के करीब है लेकिन निर्माण रुका हुआ है, तो खरीदारों को स्व-निर्माण पर विचार करना चाहिए। इसके लिए उन्हें उस अथॉरिटी से संपर्क करना होगा जो टेकओवर की प्रक्रिया को आगे बढ़ा सके—जैसा कि सुप्रीम कोर्ट अमरापली केस में कर रहा है। कुछ राज्यों के रेगुलेटर्स भी इस पर विचार कर रहे हैं, और वकीलों का कहना है कि कुछ मामलों में खरीदार NCLT में भी यही रास्ता अपना सकते हैं।

हालांकि, किसी प्रोजेक्ट को टेकओवर करना आसान नहीं है।

"प्रॉपर्टी का टाइटल बिल्डर के पास होता है, और जमीन आमतौर पर लेंदारों के पास गिरवी रहती है। स्व-निर्माण के लिए, खरीदारों को पहले टाइटल और डेवलपमेंट राइट्स अपने एसोसिएशन या सोसाइटी के नाम ट्रांसफर करने होंगे," एडवोकेट विवेक शिरालकर बताते हैं, जिन्होंने मुंबई के ऑर्बिट टेरेसेस (लोअर परेल) के खरीदारों का बॉम्बे हाई कोर्ट में प्रतिनिधित्व किया था।

शिरालकर कहते हैं कि टेकओवर की प्रक्रिया महंगी होती है और इसमें सभी खरीदारों की सहमति जरूरी है। अगर कुछ लोग भुगतान करने या स्व-निर्माण में शामिल होने से इनकार कर देते हैं, तो यह योजना विफल हो सकती है।